perjantai 27. maaliskuuta 2015

Piharemontin eteneminen taloyhtiössä. Osat 5 ja 6.

Rakentaminen

Rakennusvaiheessa valvotaan että tehtyjä suunnitelmia ja sopimuksia noudatetaan. Tätä varten on syytä palkata valvoja.
Jos aiemmat vaiheet on toteutettu huolella, on tämä vaihe tilaajan kannalta helpoin.

"Kun suunnittelee tarkasti mitä haluaa, saa sitä mitä haluaa."




Hoito

Hyvä lopputulos vaatii intensiivisen alkuhoidon. Takuuajan hoito kannattaakin aina sitoa urakkaan.


Niille jotka jaksoivat lukea loppuun toivotan onnea ja menestystä omien hankkeiden parissa.



Piharemontin eteneminen taloyhtiössä. Osa 4.

Rakennussuunnittelu (pihasuunnitelma)

Rakennussuunnitteluvaihe aloitetaan suunnittelun ohjeistuksen ja tarjouspyynnön tekemisellä.
Tarjoukset pyydetään valituilta työhön sopivilta suunnittelijoilta.

Suunnittelunlaajuus ja työnjako täytyy määritellä jo tarjouspyynössä. Jos pihasaneeraus on erillinen hanke, annetaan suunnittelu kokonaisuutena yhdelle suunnittelijalle joka sitten käyttää tarvittavia alikonsultteja (sähkö, lvi, rakenne). Pihasuunnittelija toimii tällöin pääsuunnittelijana vastuineen ja velvoitteineen. Jos pihatyöt liittyy isompaan kokonaisuuteen, kuten julkisivuremonttiin, sovitaan työnjaosta hankkeen pääsuunnittelijan kanssa.

Rakennussuunnittelu jakautuu yleensä kahteen osaan; luonnossuunnitteluun ja rakennussuunnitteluun.

Luonnossuunnittelu

Luonnossuunnitteluvaiheessa suunnittelija piirtää pihan näkyvään muotoon hankesuunnitelman lähtökohdat huomioiden. Tässä vaiheessa voidaan vielä tarkastella eri vaihtoehtoja kuinka mikin yksityiskohta toteutetaan. Valmiista luonnossuunnitelmasta saa käsityksen miltä piha näyttää valmiina. Tässä vaiheessa on syytä tehdä myö kustannusarvio ja varmistaa että se vastaa budjettia.

Luonnossuunnitelmavaihe päättyy luonnoksen hyväksymiseen. (Esittely yhtiössä).
Luonnossuunnitteluvaiheen piirustuksilla voidaan hakea mahdollisesti tarvittavaa rakennuslupaa.

Rakennussuunnittelu

Rakennussuunnitteluvaiheessa ratkaistaan tekniset yksityiskohdat ja tehdään urakkalaskentaa ja rakentamista palvelevat asiakirjat. Kenelle pihasuunnitelma tehdään? blogissani on ajatuksia hyvästä suunnitelmasta.

Rakennussuunnitteluvaiheessakin on syytä vielä varmistaa että kustannukset pysyvät sovituissa raameissa. Jos kustannukset poikkeaa oleellisesti, voidaan hanke joutua palauttamaan yhtiökokouksen käsiteltäväksi.

Suunnitteluvaiheen päättyessä pitäisi olla kooassa riittävän tarkat asiapaperit pihan rakentamiseksi. Näiden asiapaperieden perusteella tehdään urakkakilpailutus. (vaatisi oman bloginsa...)

Suunnitteluvaihe päättyy rakentamispäätökseen.

Jatkuu
Osa 5 ja 6 rakentaminen ja hoito

Tämän blogisarjan aikana  RALA ry on julkaissut korjausrakentamispalveluiden hankintaoppaan taloyhtiöille. Asiasta enempi kiinnostuneiden kannattaa käydä tutustumassa. Lataa opas tästä linkistä.

Osa 1- johdanto ,osa 2 - tarveselvitysosa 3 - hankesuunnitelma

torstai 12. maaliskuuta 2015

Piharemontin eteneminen taloyhtiössä. Osa 3.

HANKESUUNNITELMA

Hankesuunnitelma aloittaa tuotantovaiheen. Tarveselvitysvaiheessa määritellyille tarpeille aletaan tuottamaan ratkaisuja. Hankesuunnitelma vastaa kysymykseen mitä tehdään ja mikä on hankkeen laajuus. Näiden perusteella hankkeelle luodaan budjetti eli määritellään paljonko rahaa tarvitaan. Lisäksi määritellään miten hanketta itseään viedään eteenpäin. Hankesuunnittelussa toisin sanoen suunnitellaan käsillä oleva hanke.

Hankesuunnittelu on vaihe jossa on paljon erikoisosaamista vaativia tehtäviä. Ellei tarveselvityksessä ole tarkemmin vielä määritelty hankesuunnittelun toteutusta, tehdään se heti aluksi. Suositeltavaa on tilata hankesuunnitelma tähän erikoistuneelta suunnittelijalta. Suunnittelija tekee tai tilaa tarvittavat selvitykset, tutkimukset ja mittaukset. Toki hankesuunnitelman voi tehdä ns. omana työnäkin käyttäen tarvittavissa osin eri alojen ammattilaisia. Tämä tulee kyseeseen lähinnä laajuudeltaan suppeammissa hankkeissa.

Hankesuunnittelu alkaa tarveselvityksen tarkastelulla ja siihen tarvittavien täydennysten tekemisellä.

Hankesuunnittelussa tehtäviä asioita esimerkiksi:
- Tarveselvitysvaiheessa tekemättä jääneet asiat ja niiden täydennykset
- Maaperätutkimukset
- Olevien/vanhojen suunnitelmien täydentäminen mittauksilla




Hankesuunnitelmasta selviää ainakin seuraavaa:
- Hankkeen laajuus
 *Mahdolliset esisuunnitelmat (luonnokset)
 *Määritelty perusasiat mitä tehdään
- Budjetti = mitä maksaa
- Urakkamuoto
- Rakennussuunnittelun lähtökohdat ja ohjeistus
- Hankeen aikataulu

INVESTOINTIPÄÄTÖS

Hankesuunnitelman pohjalta tehdään investointipäätös. Toisin sanoen päätetään, minkälainen remontti tehdään. Hankesuunnitelma toimii jatkossa kaiken perustana. Tämän pohjalta laaditaan rakennussuunnitelmat (pihasuunnitelmat) ja hanke etenee määritellyllä tavalla laaditussa aikataulussa.
Tämän vuoksi hankesuunnittelu tulee tehdä huolellisesti. Aikataulun ja kustannusarvioiden tulee olla realistisia.

MUISTIN VIRKISTYKSEKSI

- Mitä tehdään ja miten paljon
- Paljonko rahaa varataan
- Missä aikataulussa edetään
- Miten hanke toteutetaan

JK.

Vaikuttaako monimutkaiselle ja hankalalle? Ei hätää, kuten jo osassa 1. mainitsin, hankkeen laajuuden mukaan kunkin osan laajuus vaihtelee. Aina ei tarvita mapillista paperia. Monesti riittää muutama A4 liitteineen.

Jatkuu
Osa 4 - suunnitteluosa 5 - rakentaminen

Edelliset
Osa 1- johdantoosa 2 - tarveselvitys

maanantai 2. maaliskuuta 2015

Piharemontin eteneminen taloyhtiössä. Osa 2.

TARVESELVITYS

Korjausrakentamisessa tarveselvitys poikkeaa jonkin verran uudisrakentamisesta. Taloyhtiössä hyvin laadittu ja ajantasainen toimintasuunnitelma pitää sisällään korjaustarpeet ja niiden ajoituksen. Jos yhtiön piha-alueet on hoidettu suunnitelmallisesti ja ammattimaisesti sekä tarvittavat korjaukset on tehty ajallaan, tarveselvityksen tekeminen on helppoa. Tarvitaan vain muutama lisäselvitys, ehkä joitakin kuntotutkimuksia (sadevesiviemäri, leikkivälineiden kunto tmv.) ja hankepäätöksen valmistelu yhtiökokoukselle.

Näin hyvin asiat ei kuitenkaan yleensä ole. 60- ja 70 - luvuilla valmistuneet taloyhtiöpihat on monesti alkuperäisessä asussaan ja ne on päästetty varsin huonoon kuntoon. Monesti kyseeseen tulee piha-alueiden uudelleen rakentaminen. Tällöin huolellinen tarveselvitys on paikallaan.

Tarveselvitys on hyvin käyttäjälähtöinen. Selvitetäänhän siinä nimenomaan käyttäjien tarpeita. Toki viranomaismääräyksillä ja "pakollisella" tekniikallakin on osansa. Tästä syystä asukkaita ja heidän tarpeitaan tulisi kuulla mahdollisimman paljon.

Tarveselvityksessä voidaan tehdä esimerkiksi seuraavia selvityksi ja tutkimuksia:
- Asukaskysely /asukasilta
- Kasvillisuuskartoitus
- Muuttuneiden viranomaismääräysten selvitys
- Pysäköintialueiden riittävyys
- Leikkivälineiden turvatarkastus
- Muiden yhtäaikaisten / lähitulevaisuuden remonttien tarpeet
- Hankkeen laajuuden märittely ja alustava kustannusrakenne
- Jätekatokset, valaistus yms.
- jne.

Hankkeen laajuuden ja kustannusten määrittely jo tässä vaiheessa on tärkeää, kuitenkin vielä laajalla ajatuksella. Nollien määrän olisi jo hyvä olla kohdallaan. Tarkoitan tällä sitä että ollaanko lähdössä muutaman tonnin, kymmenen tonnin vai satojen tuhansien hankkeeseen.
Tässä on syytä muistaa että ollaan tekemässä useiden kymmenien vuosien päähän vaikuttavia päätöksiä.

Tarveselvityksestä tehdään tarveselvitysraportti ja valmistellaan yhtiökokoukselle aineisto hankepäätöstä varten. Hankkeen jatkoa ajatellen on hyvä että hankepäätöksen pohjaksi on mahdollisimman realistinen lähtökohta. Tarveselvitysraportti on myös tärkeä hankesuunnittelun lähtötieto.

 Tarveselvityksen voi tehdä joko kokonaan itse käyttäen tarvittavia asiantuntijoita tai käyttää ulkopuolista suunnittelijaa.

HANKEPÄÄTÖS

Vaihe päättyy hankepäätökseen. Yhtiökokous valtuuttaa hallituksen hankkeen valmisteluun eli hankesuunnittelun aloittamiseen. (Tai voidaan päättää että hanke jätetään tässä vaiheessa. Hyvä päätös tämäkin, jos selvitys on tehty huolella.)

Jatkuu
Osa 3 - Hankesuunnitteluosa 4 - suunnitteluosa 5 - rakentaminen

maanantai 23. helmikuuta 2015

Piharemontin eteneminen taloyhtiössä. Osa 1.



Vuosien mittaan on tullut käytyä mitä erikoisemmilla asiakaskäynneillä. Sama pätee tarjouspyyntöihin. Ennen kuin on ostamassa jotain olisi hyvä tietää mitä on ostamassa ja mitä se saisi maksaa. Kun tarvitaan pihalle "jotain kivaa ja edullista" ei välttämättä kannata ensin soittaa urakoitsijalle. Suunnittelijallekin olisi hyvä olla jotain kättäpitempää. Hyvä tarjouspyyntö lähtökohdin esimerkiksi. Eli kerrataampa ne rakennushankkeen vaiheet:

Seuraavassa kuvataan saneeraushankkeen vaiheet. Jokainen hanke on erilainen ja laajuus voi vaihdella huomattavastikin. Seuraavat vaiheet sisältyvät kuitenkin jokaiseen hankkeeseen. Jokin vaihe voi olla huomattavan pieni, mutta silti se siellä esiintyy ja on aina tärkeä.

Liitän tähän vanhan kuvan arkistojen kätköistä. Näyttää pitävän edelleen paikkaansa.




Kuvassa on rakennushankkeen perusprosessi. Laatikoihin on kuvattu prosessin osat yleisesti.

Tästä peruskuviosta ei selviä eri tahot joita kukin osa koskee ja millä tavoin.

Yhtäaikaiset hankkeet
Kuten huomataan on kaavio aivan sama kuin muussakin rakentamisessa. Eli jos yhtiössä on muita yhtäaikaisia hankkeita kuten julkisivuremontti sujahtaa nämä hyvin yhteen ja parantaa lopputulosta entisestään.

Jatkuu
Seuraavissa osissa paneudun tarkemmin kuhunkin laatikkoon ja niihin liittyviin päätöksiin. Samalla seurataan kustannusten kerääntymistä ja vähän rahan menoakin.

Osa 2 - tarveselvitysosa 3 - hankesuunnitelmaosa 4 - suunnitteluosa 5 - rakentaminen

maanantai 9. helmikuuta 2015

Hyvän nurmikon salaisuus

Aihe on peräisin loppukesältä. Ohikulkija pysähtyi kysymään ”huippu” nurmikon salaisuutta. Kävi jopa kokeilemassa että kyseessä on aito nurmi.  Hän sai vastaukset kysymyksiinsä ja kerrotaan ne nyt muillekin.

Nurmikon suunnittelu

Kuten kaikki hyvä, alkaa nurmikonkin teko suunnittelusta. Sama nurmikko ei käy kaikkiin kohteisiin eikä edes välttämättä samalla pihalla joka paikkaan tehdä samaa nurmikkoa. Välillä on syytä olla laittamatta nurmikkoa ollenkaan. Nurmi on yksi vaikeimmista (elementeistä) kasveista pihalla. Nurmikkoa suunniteltaessa on otettava huomioon ainakin pihan sijainti, paikalliset olosuhteet, maaperä, maaston muodot, rakennusten varjot, käyttö sekä haluttu laatutaso. Näiden pohjalta valitaan paikat mihin nurmikkoa tulee, miten se perustetaan, mitä nurmea(lajiketta) laitetaan ja miten hoidetaan.

Perustaminen

Hyvässä suunnitelmassa on huomioitu oleva pohjamaa ja mahdollisesti oleva kasvualusta sekä sen parantaminen. Tarvittaessa tuodaan riittävästi uutta kasvualustaa. Kasvualustan on oltava laadukasta ja sitä tulee olla riittävästi. Tämä vaihtelee paikan ja käytön mukaan. Omalla nurmikolla tuotua kasvualustaa on ehkä viisi senttiä. Tämän alla hyvin parannettua tontilta kuorittua ja parannettua pintamaata noin kolmekymmentä senttiä. Kasvualustan pitää olla tasattu ja tiivistetty huolellisesti. Liian tasaiseksi sitä ei kukaan ole vielä saanut.

Siemenet ja kylvö

Nurmikon seuraavaksi tärkein vaihe on oikea lajike eli siemenet. Lajike tai lajikkeet valitaan olosuhteiden ja käytön perusteella. Yleensä käytetään 2 – 5 lajikkeen seosta. Samalla pihallakin voi olla erikohdissa eri nurmi. Sitten sillä kylvöllä ei ole oikeasti mitään väliä. Pääasia että siemenet ovat maassa suht koht tasaisesti ja kevyesti peitettynä. Kylvömääräkin vaikuttaa vain ensimmäisten viikkojen ajan nurmen tiheyteen. Yleensä kylvetään liiankin tiheään.

Alkuhoito

Leikkuri päälle heti kun on mitä tahansa leikattavaa.

Hoito

Asian ydin! Hyvän nurmikon saa intensiivisellä ja säännöllisellä hoidolla. Tärkeintä on leikkaaminen. Leikkauskorkeudesta kuulee monia mielipiteitä. Sopiva valitaan lajikkeen ja käytön mukaan. Tätä tärkeämpää on pitää nurmi jatkuvasti tavoitepituudessa. Nurmi leikataan aina kun se on 1/3 tavoitepituutta pidempi. Eli 4 cm nurmi leikataan kun se on 6 cm pitkä. Ja se leikataan satoi tai paistoi. Tämä voi tarkoittaa hyvin perustetulla ja lannoitetulla nurmikolla 2-4 krt/vk. Jos tuntuu liialta, niin valitse leikkauskorkeudeksi 6 cm, saat lisää liikkumavaraa.
Usein neuvotaan ettei helteellä leikata. Mutta nurmi kasvaa juuri helteellä hyvin ja säännöllisen leikkaamisen tarve korostuu. On varmaa että nurmi palaa jos sen annetaan kasvaa liian pitkäksi ja sitten se halutaan kuitenkin leikata. Kuivankauden jatkuessa nurmi kyllä ”sopeutuu” ja kasvu hidastuu. Voi se jopa hieman kellastuakin. Tämä on normaalia puolustautumista kuivuutta vastaan. Hyvä nurmi toipuu nopeasti sateiden taas alkaessa. (Vai muistaako joku että suomessa ei olisi satanut jonain kesänä ollenkaan?)


Kastelua ei oikein perustetulla pihanurmella tarvita. Eikä sitä oikeaoppisesti ilman asianmukaista
kastelujärjestelmää ja ”ilmaista” kasteluvettä voi tehdäkään. Jätetään kastelu extra kohteisiin.

Nurmi on erittäin vaativa kasvi. Säännöllinen lannoitus ja kalkitseminen ovat välttämättömiä. Kasvualustan pitää myös olla elävä. Leikkausjäte jätetään aina nurmikolle. Tarvittaessa kasvualustaa ilmastetaan.

Lehdet

Niin ne lehdet. Älä näe turvaa vaivaa haravoimalla syksyllä. Lehdet voi silputa ruohonleikkurilla lannoitteeksi nurmelle. Vaahteran ja tammen lehdet tosin voi joutua poistamaan, ettei synny hengittämätöntä kerrosta nurmen päälle. Keväällä kannattaa sitten raaputella lumen alla painunut nurmen pinta ”irti”. Mitään isoa lehtikasaa ei pitäisi kertyä. Lähinnä isoimmat risut ja kävyt kannattaa sieltä haravoida pois. Nukan voi jättää pöyhennettynä nurmikolle.

Lopuksi

Ohikulkija epäili että taidat tehdä tätä työksesi. Olihan se myönnettävä että saattaahan se vaatia hieman ammattitaitoakin... T. Puutarhuri.

tiistai 4. maaliskuuta 2014

Piha on oleellinen osa omakotitalon rakennusprojektia



Kysyttäessä omakotiasumiseen liittyviä arvoja on oma piha varmasti top5 listalla. Piha on lisäksi toiseksi kallein osa omakotirakentamisessa heti varsinaisen rakennusurakan jälkeen. Tästä huolimatta piha on monesti jälkeenpäin päälle liimattu erillinen osa. Miksi ihmeessä? Onhan piha oleellinen osa omakotirakentamista ja -asumista.

Messuilla alanpalveluita esitellessäni tuntuu monen rakentajan ajatus olevan, ettei piha nyt aivan vielä ole ajankohtainen. Kuitenkin projektin vaiheesta kysyttäessä on vastaus monesti: ”Tehdään vasta sisätöitä ja muutetaan talven aikana. Pihaa katsotaan sitten keväällä”.

Kuvaavaa on myös muutama vuosi sitten käymäni keskustelu erään pihasuunnitelmasta alustavasti kiinnostuneen rakentajan kanssa. ”No ei pihasuunnitelma vielä ole ajankohtainen, kun tehdään vasta runkoa, mutta kyselen nyt vaan mielenkiinnosta” … ”Meillä on maanrakentajan kanssa soppari, että tasaa maat -150 valmiista pinnasta.” Kyselin, että minkähän mukaan hän tämän tekee, jos ei ole vielä suunnitelmaa? No lopputuloksen varmaan arvaatte – ei kauppaa.

Viimevuosina noin puolella asiakkaistani on ollut uudiskohde mutta lähes kaikki rakentamistamme pihoista on ollut ’saneerauskohteita’. Ei kuulosta ihan järkevälle. Eikös tämä tarkoita, että tehdään kahteen kertaan? – Ja myös maksetaan kahteen kertaan.

Piha kannattaakin ottaa kiinteäksi osaksi kokonaisprojektia. Heti omakotihankkeen suunnittelun alkuvaiheessa kannattaa huomioida myös piha. Pihan suunnitteleminen muun suunnittelun yhteydessä mahdollistaa yhtenevän kokonaisuuden luomisen jossa sisätilat jatkuvat luontevasti pihalle. Näin saadaan koko tontti asumisen käyttöön. Yhtäaikaisella suunnittelulla koko tontin rakenteet saadaan yhteensopiviksi ja toimiviksi.

Rakennusvaiheessa voidaan pohjien kaivusta ja työmaatien teosta alkaen ottaa pihanrakenteet huomioon. Kaivot ja kaapelit tulevat oikeaan paikkaan, terassin alustaan routaeristeet, turhia täyttöjä ei tehdä ja niin edelleen. Tässä muuten saattaa syntyä huomattavia kustannussäästöjäkin.

Projektin kokonaishallinnan kannalta oleellisessa osassa on pääsuunnittelija ja vastaava mestari – rakentajan tahtotilan lisäksi tietysti. Heidän tehtävänsä on huolehtia eri osa-alueiden yhteensovittamisesta rakentamisen eri vaiheissa. Suunnittelussa toiminee parhaiten koordinoituna suunnittelu. Tällöin pääsuunnittelijalla on koordinointivastuu kaikkien tilaajan suunnittelijoiden välillä. Hyvien suunnitelmien pohjalta vastaavan mestarin on sitten helppo aikatauluttaa työt järkevästi.

Suunnittelun merkitystä ei voine liikaa korostaa kokonaisuuden onnistumisen kannalta. Suunnittelun pitää olla laadukasta ja oikein ajoitettua. Suunnittelusta kirjoittelinkin jo edellisessä postauksessa. Koitetaan siis rakentaa kerralla oikein.